Berlin 9. Juni 2016
Darum lohnen sich Wohnimmobilien in Berlin
Wohnimmobilien in Berlin standen in den letzten Jahren bei Investoren ganz oben auf der Einkaufsliste.
Viele fragen sich, ob der Markt mittlerweile seinen Höhepunkt erreicht hat und jetzt der richtige Zeitpunkt zum Ausstieg gekommen ist. Aus individueller Anlegersicht kann eine Gewinnmitnahme durchaus sinnvoll sein. Es stellt sich jedoch die Frage nach einer geeigneten Investmentalternative. Renditestarke Anlagealternativen sind rar! Auch aus Marktsicht lassen sich Verkaufsabsichten trotz des steigenden Preisniveaus nicht rechtfertigen – dafür gibt es schlagkräftige Argumente.
Zum Beispiel die auftreibende Wirtschaft in Berlin. Berlin hat sich in den vergangenen Jahren besser entwickelt als die meisten anderen deutschen Immobilienhochburgen. Neben dem Dienstleistungssektor haben sich insbesondere die Tech- und Kreativwirtschaft zu wichtigen Motoren der Outperformance entwickelt. Wie die Berliner Morgenpost berichtet, hat Berlin mittlerweile London als europäische Start-Up-Metropole überholt.
Berlin steigt auf der Leiter der globalen Städtehierarchie immer weiter nach oben.
Die Stadt hat sich zu einem internationalen Anziehungspunkt für junge Talente entwickelt. Mit ihren rund 30 Hochschulen und vergleichsweise niedrigen Lebens- und Studienmöglichkeiten bietet Berlin einen attraktiven Ausbildungsort. Nach dem Studium ergibt sich auch für Nicht-EU-Bürger hier oft die Chance, eine Arbeit aufzunehmen und dauerhaft so zu bleiben. Die Start-Up-Szene und die neuen Tech-Unternehmen profitieren vom Zufluss junger Talente aus der ganzen Welt. Die Anzahl an Erwerbstätigen steigt jährlich um ein paar Prozentpunkte und auch die Gehälter sind in den vergangenen Jahren gestiegen.
Damit verbunden ist der Bevölkerungsanstieg: Berlin wächst sehr dynamisch. In den Jahren 2012 bis 2014 ist die Hauptstadt um 135.000 Personen gewachsen. Laut vorsichtiger Schätzungen der Berliner Senatsverwaltung wird die Stadt bis 2030 die 4‑Millionen-Grenze fast erreicht haben.
Die zusätzliche Bevölkerung lässt die Nachfrage nach Wohnraum fortlaufend ansteigen. Prognosen gehen von einem jährlichen Zusatzbedarf von 15.000 bis 20.000 Wohneinheiten aus. Andere Schätzungen rechnen sogar mit knapp 30.000 Wohnungen.
In diesem Kontext kommt die Frage auf, ob der Berliner Wohnungsmarkt die Nachfrage überhaupt bedienen kann?
Der Senat plant aktuell den Bau 12 großer Siedlungen mit insgesamt etwa 45.000 Wohnungen. Jedoch werden Entwicklung und Fertigstellung rund zehn Jahre in Anspruch nehmen. Damit wird die Nachfrage weder zeitlich noch in ausreichender Anzahl befriedigt. Die unterbesetzten Genehmigungsbehörden stellen mit der Verzögerung der Bearbeitung von Bauanträgen einen weiteren Engpass dar. Hinzu kommen die restriktive Baugesetzgebung, öffentliche Bürgerbeteiligungsverfahren sowie nachbarschaftliche Proteste gegen neue Wohnsiedlungen. Entsprechend übersteigt die Nachfrage das Angebot.
Die Welt berichtet sogar von einer Wohnungsnot trotz Bauboom. Berlin wächst jährlich um rund 40.000 Einwohner, die Zahl der Haushalte ist in den vergangenen drei Jahren um 85.000 angestiegen und gleichzeitig fiel der Wohnungsleerstand auf aktuell 1,5 Prozent. Damit herrscht trotz des Rekordes von 15.000 neu gebauten Wohnungen im Jahr 2015 Wohnungsnot. Sicherlich ist auch das Bauland in Berlin begrenzt. Zwar gibt es (noch) mehr bebaubare Flächen als in beispielsweise München, jedoch weist die Entwicklung der Baulandpreise (Anstieg um 20 bis 50 Prozent) auf einen zunehmenden Mangel hin. Rund um den S‑Bahn-Ring ist Berlins Bauland bereits so gut wie ausgeschöpft. Aber auch in den Randbezirken sind die Baulandreserven mittlerweile begrenzt.
Was sind die Folgen von boomender Wirtschaft, wachsender Bevölkerung, aber unzureichendem Wohnangebot? Die Preise und Mieten werden weiter steigen. Diejenigen, die in Immobilien investiert haben, werden von weiteren Wert- und Mietsteigerungen profitieren können, denn die Marktindikatoren deuten auf ein anhaltendes Wachstum hin. Gleichzeitig liegen Berlins Preise — sowohl die Mieten als auch die Kaufpreise — immer noch unterhalb derer anderer deutscher und internationaler Metropolen.
Mit Sicherheit ist die Suche nach rentablen Wohninvestments in Berlin heute schwieriger als noch vor fünf Jahren. Angesichts des anhaltenden Wachstumstrends Berlins und der allgemeinen Marktsituation bleiben sie dennoch höchst attraktiv und empfehlenswert. Schließlich sprechen alle Fakten auf mittlere und lange Sicht für eine Outperformance Berlins gegenüber den anderen deutschen Wohnimmobilienmärkten.