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Als Bau­trä­ger und Pro­jekt­ent­wick­ler ha­ben wir ver­schie­de­ne Im­mo­bi­li­en im An­ge­bot — vom Be­stand über die Denk­mal­sa­nie­rung bis hin zum Neu­bau. Nach­fol­gend stel­len wir ver­ein­facht und über­sicht­lich dar, wel­che steu­er­li­chen Aus­wir­kun­gen der Kauf der drei Im­mo­bi­li­en­ty­pen hat.

1. Be­stand

Steu­er­li­che Aspekte:

• Ab­schrei­bung (AfA): 2 % pro Jahr (bei Bau­jahr nach 1925), 2,5 % (bei Bau­jahr vor 1925).
• Kei­ne Son­der­ab­schrei­bun­gen möglich.
• Kauf­preis­auf­tei­lung: Nur der Ge­bäu­de­an­teil ist ab­schreib­bar, nicht der Bodenwert.
• Re­no­vie­rungs­kos­ten: So­fort ab­zugs­fä­hig, wenn sie nicht in­ner­halb der ers­ten 3 Jah­re nach Kauf mehr als 15 % des Ge­bäu­de­an­teils be­tra­gen (an­sons­ten gilt es als Her­stel­lungs­kos­ten und muss über AfA ab­ge­schrie­ben werden).
• Be­son­der­heit für Selbst­nut­zer: Ei­gen­nut­zer kön­nen die Kos­ten nicht steu­er­lich gel­tend ma­chen (au­ßer Hand­wer­kerleis­tun­gen im Haushalt).

Be­stand lohnt sich steu­er­lich vor al­lem für Ka­pi­tal­an­le­ger, die lang­fris­tig von ei­ner sta­bi­len AfA pro­fi­tie­ren möch­ten, aber kei­ne gro­ßen Son­der­ab­schrei­bun­gen brauchen.

2. Denkmal

Steu­er­li­che Aspekte:

• Höchs­te steu­er­li­che Förderung: 
  • Ka­pi­tal­an­le­ger: 100 % der Sa­nie­rungs­kos­ten über 12 Jah­re ab­schreib­bar (8 Jah­re je 9 %, da­nach 4 Jah­re je 7 %).
  • Selbst­nut­zer: kön­nen die Sa­nie­rungs­kos­ten zu 90 % über 10 Jah­re steu­er­lich gel­tend ma­chen (§ 10f EStG).
• Re­gu­lä­re AfA: Zu­sätz­lich nor­ma­le Ab­schrei­bung (2 %/2,5 % für den Altbestandsteil).
• Ach­tung: Sa­nie­rungs­kos­ten müs­sen von der Denk­mal­schutz­be­hör­de an­er­kannt sein.

Denk­mal lohnt sich steu­er­lich be­son­ders für Gut­ver­die­ner mit ho­her Steu­er­last, da sich über die Jah­re sehr gro­ße Steu­er­erspar­nis­se er­zie­len lassen.

3. Neubau

Steu­er­li­che Aspekte:

• Re­gu­lä­re AfA: 3 % pro Jahr für 33 Jah­re (bei ab 2023 fer­tig­ge­stell­ten Neubauten).
• Son­der­ab­schrei­bung (§7b EStG): Bei Bau oder Kauf neu­er Miet­woh­nun­gen kön­nen zu­sätz­lich bis zu 5 % pro Jahr für 4 Jah­re ab­ge­setzt wer­den (un­ter be­stimm­ten Vor­aus­set­zun­gen, u. a. Baukostenobergrenzen).
• KfW-För­de­run­gen / Kli­ma­freund­li­cher Neu­bau: Teil­wei­se zu­sätz­li­che För­der­dar­le­hen und Zuschüsse.
• Kei­ne steu­er­li­chen Vor­tei­le für Selbst­nut­zer, au­ßer Handwerkerleistungen.

Neu­bau lohnt sich steu­er­lich vor al­lem für Ka­pi­tal­an­le­ger, die auf plan­ba­re AfA und mög­li­che Son­der­ab­schrei­bun­gen set­zen und für In­ves­to­ren, die mo­der­ne, en­er­gie­ef­fi­zi­en­te Ob­jek­te bevorzugen.

Zu­sam­men­fas­send nach In­ves­to­ren­typ kann fest­ge­stellt wer­den: Be­stands­ob­jek­te zei­gen sich als so­li­de Ba­sis mit ei­ner nor­ma­len Ab­schrei­bung und sind ge­eig­net für si­cher­heits­ori­en­tier­te An­le­ger. Denk­mal­ob­jek­te sind ge­kenn­zeich­net durch ma­xi­ma­le Steu­er­erspar­nis, hohe An­fangs­kos­ten und sind eher ge­eig­net für Gut­ver­die­ner mit ei­ner ho­hen Steu­er­last. Neu­bau­im­mo­bi­li­en mit mo­der­ner AfA (3 %) und evtl. Son­der­ab­schrei­bung sind ge­eig­net für An­le­ger mit Fo­kus auf En­er­gie­ef­fi­zi­enz und Zukunftssicherheit.

Um die Steu­er­erspar­nis über 10 Jah­re da­zu­stel­len, hier eine ver­ein­fach­te Ver­gleichs­rech­nung für 100.000 € In­ves­ti­ti­on (nur Ge­bäu­de­an­teil, ohne Fi­nan­zie­rungs­kos­ten, für 10 Jah­re, Steu­er­satz 42 %):

Den ty­pi­schen Cash­flow der drei ver­schie­de­nen Im­mo­bi­li­en­ty­pen stel­len wir in ei­ner 10-Jah­res-Mus­ter­rech­nung mit fol­gen­den Wer­ten dar: 300.000 € Kauf­preis, 20 % EK, 4 % Zins, 2 % Til­gung, 12.000 € Jah­res­mie­te, 42 % Steuersatz:

In­ter­pre­ta­ti­on: Beim Be­stand ist die AfA nied­rig, d.h. man kann eher von ei­ner „Steu­er­spar-Kom­bi light“ spre­chen und man muss i. d. R. et­was drauf­zah­len (ne­ga­ti­ver Cash­flow). Beim Neu­bau gibt es durch 3 % AfA + evtl. Son­der­ab­schrei­bun­gen ei­nen fast neu­tra­len Cash­flow und das Denk­mal ist steu­er­lich ex­trem at­trak­tiv, denn die hohe Steu­er­erspar­nis wan­delt das In­vest­ment in po­si­ti­ven Cash­flow (trotz Finanzierung).

Fa­zit: Rein steu­er­lich ist Denk­mal der kla­re Ge­win­ner, Neu­bau ist die „run­de Sa­che“ mit Zu­kunfts­si­cher­heit und der kon­ser­va­ti­ve Be­stand lohnt sich eher über Wert­stei­ge­rung & Tilgung.