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Immobilienwirtschaft 2018: Erwartungen, Ziele und Anforderungen
Berlin 11. Januar 2018

Immobilienwirtschaft 2018: Erwartungen, Ziele und Anforderungen



Das Jahr 2017 war ein er­folg­rei­ches für die Im­mo­bi­li­en­bran­che. Hau­fe hat in ei­ner mo­nat­li­chen Über­sicht die wich­tigs­ten Er­eig­nis­se aus 2017 fest­ge­hal­ten. Zum voll­stän­di­gen Ar­ti­kel geht es hier.

Vol­ler Zu­ver­sicht ins neue Jahr

Wie die Im­mo­bi­li­en Zei­tung schreibt, bli­cken Im­mo­bi­li­en­ex­per­ten zu­ver­sicht­lich ins neue Jahr. Auf­grund des An­ge­bots­man­gels wird sich der Preis­an­stieg fort­set­zen, „wenn auch nicht so ra­sant wie in den ver­gan­ge­nen Jah­ren“, so Alex­an­der von Er­dé­ly von CBRE. Pio­tr Bi­en­kow­ski von BNPPRE hält eine Zins­er­hö­hung in 2018 für „sehr un­wahr­schein­lich“. Auch ein deut­li­ches An­zie­hen der Ren­di­ten bei Staats­an­lei­hen ist (noch) nicht ab­seh­bar, Im­mo­bi­li­en blei­ben so­mit „wei­ter­hin sehr at­trak­tiv“. Er­war­tet wer­den wei­ter stei­gen­de Mie­ten und Kauf­prei­se. Zwar spricht Mar­cus Lem­li von Sa­vills von ei­ner „zwie­späl­ti­gen Stim­mung“, doch wer­den auch die Markt­be­ob­ach­ter, die nach An­halts­punk­ten für ei­nen Ab­schwung su­chen, nicht fün­dig.

Die FAZ schreibt am 27.12.2017, dass sich der star­ke An­stieg der Im­mo­bi­li­en­prei­se in vie­len La­gen Deutsch­lands in­fol­ge ver­stärk­ten Neu­baus 2018 et­was ab­schwä­chen wird. Eine Trend­wen­de ist nach An­sicht vie­ler Ex­per­ten den­noch nicht in Sicht. Grund ist un­ter an­de­rem die an­hal­tend hohe Nach­fra­ge, ins­be­son­de­re aus dem Aus­land: „Bei Asia­ten, Ame­ri­ka­nern oder Käu­fern aus dem Na­hen Os­ten ste­hen deut­sche Im­mo­bi­li­en hoch im Kurs.“ Gleich­zei­tig knapp blei­ben­des An­ge­bot — da an der fal­schen Stel­le und be­vor­zugt teu­re Woh­nun­gen ge­baut wür­den, ob­wohl be­zahl­ba­re be­nö­tigt wür­den – sorgt für das Aus­blei­ben des Ab­schwungs in der Im­mo­bi­li­en­wirt­schaft.

Be­gehr­te Zu­kunfts­stand­or­te

Wie die Im­mo­bi­li­en Zei­tung am 21.12.2017 schreibt, wer­den im Jahr 2040 dem Mor­gen­stadt-In­dex des Fraun­ho­fer-In­sti­tuts für Ar­beits­wirt­schaft und Or­ga­ni­sa­ti­on (IAO) zu­fol­ge die at­trak­tivs­ten Stand­or­te für Im­mo­bi­li­en­in­vest­ments Karls­ru­he und Mün­chen sein. Frei­burg folgt auf Platz drei, eben­falls un­ter den Top Ten Stand­or­ten sind Jena, Hei­del­berg, Leip­zig, Dres­den, Bonn, Braun­schweig und Darm­stadt. Ber­lin und Ham­burg be­fin­den sich laut die­ser Pro­gno­se auf Rang 13 bzw. 14, Düs­sel­dorf und Köln auf 18 bzw. 22, Frank­furt be­legt Rang 24. Teil der Ana­ly­se sind die 30 deut­schen Groß­städ­te, die der­zeit Zu­zug ver­zeich­nen. Be­ur­tei­lungs­kri­te­ri­en wa­ren  ins­be­son­de­re Le­bens­qua­li­tät, Wi­der­stands­fä­hig­keit in Kri­sen, Um­welt­ge­rech­tig­keit und In­no­va­ti­ons­po­ten­zi­al, As­pek­te wie Wirt­schafts­kraft oder Pro­duk­ti­vi­täts­in­dex wur­den hier we­ni­ger stark be­rück­sich­tigt.

Neu­es Bau­ver­trags­recht in Kraft

Wie die Im­mo­bi­li­en Zei­tung am 03.01.2018 schreibt, ist zu Jah­res­be­ginn das neue Bau­ver­trags­recht in Kraft ge­tre­ten. Es ist nun erst­mals im BGB ver­an­kert und  er­legt Bau­trä­gern und Bau­fir­men  in der Ko­ope­ra­ti­on mit pri­va­ten Bau­her­ren zu­sätz­li­che Pflich­ten auf. Da­bei geht es un­ter an­de­rem um Bau­be­schrei­bung, Ab­schlags­zah­lun­gen und Ab­nah­me von Ge­wer­ken. Das Ge­setz be­grenzt Ab­schlags­zah­lun­gen auf 90 Pro­zent des Werk­lohns. Die an­de­ren zehn Pro­zent ste­hen erst nach Fer­tig­stel­lung inkl. män­gel­frei­er Ab­nah­me zu. Dar­über hin­aus müs­sen Bau­un­ter­neh­men vor­ab eine kon­kre­te Bau­be­schrei­bung ab­lie­fern, die Pla­nungs­un­ter­la­gen aus­hän­di­gen und ei­nen ver­bind­li­chen Fer­tig­stel­lungs­ter­min zu­sa­gen.  Pri­va­te Auf­trag­ge­ber kön­nen dar­über hin­aus den Ver­trag nach Ab­schluss 14 Tage lang wi­der­ru­fen.

Neu­re­ge­lung des Zweck­ent­frem­dungs­ver­bo­tes

Wie die Im­mo­bi­li­en Zei­tung be­rich­tet, soll es pri­va­ten Ber­li­ner Woh­nungs­nut­zern vor­aus­sicht­lich ab Mai 2018 ge­stat­tet sein, ihre Woh­nung an bis zu 60 Ta­gen im Jahr als Fe­ri­en­woh­nung zu ver­mie­ten. Die Ge­set­zes­än­de­rung des Zweck­ent­frem­dungs­ver­bots wird von der Ber­li­ner FDP als un­zu­rei­chend kri­ti­siert. Sie schla­gen in ih­rem Ent­wurf eine Er­laub­nis der Ver­mie­tung an Fe­ri­en­gäs­te an jähr­lich 182 Ta­gen vor. Eine wei­te­re Neu­re­ge­lung des Zweck­ent­frem­dungs­ver­bots, die dem spe­ku­la­ti­ven Leer­stand ent­ge­gen­wir­ken soll, wird eben­falls noch stark de­bat­tiert. Ge­nau wie die Nut­zung ei­ner Woh­nung als Fe­ri­en­woh­nung oder für ge­werb­li­che Zwe­cke gilt auch Leer­stand über ei­nen län­ge­ren Zeit­raum als Zweck­ent­frem­dung. Bis­lang hat der Ge­setz­ge­ber ei­nen Leer­stand von bis zu sechs Mo­na­ten ge­dul­det. Die­ser Zeit­raum wird mit In­kraft­tre­ten der Neu­re­ge­lung auf drei Mo­na­te ver­kürzt.

Deut­li­cher Miet­preis­an­stieg

Wie die mietspiegelindex.com schreibt, ist der Miet­spie­ge­l­in­dex von F+B 2017 um 2,1 Pro­zent ge­stie­gen. In ei­ner Aus­wer­tung al­ler amt­li­chen Miet­spie­gel in Deutsch­land wur­den die Net­to­kalt­mie­ten von 65 qm gro­ßen Durch­schnitts­woh­nun­gen er­mit­telt. Am höchs­ten ist die­se in Mün­chen mit 10,22 Euro/qm, ge­folgt von Stutt­gart (9,92 Euro/qm), Frank­furt (8,97 Euro/qm), Köln (8,43 Euro/qm), Ham­burg (8,39 Euro/qm), Düs­sel­dorf (8,26 Euro/qm) und Ber­lin-West (7,08 Euro/qm).

Ende des Preis­an­stiegs nicht in Sicht

Wie der Ta­ges­spie­gel am 3.1.2018 schreibt, hat sich der Flä­chen­um­satz in Deutsch­land dem Im­mo­bi­li­en­markt­be­richt der Gut­ach­ter­aus­schüs­se zu­fol­ge seit 2011 auf ei­nem weit­ge­hend sta­bi­len Ni­veau be­wegt, doch ist der Geld­um­satz um 59 Pro­zent auf zu­letzt 4,08 Mrd. Euro (in 2016) ge­stie­gen. Vor die­sem Hin­ter­grund sei ein Ende des Preis­an­stiegs „der­zeit bun­des­weit nicht er­kenn­bar“. We­der für den Im­mo­bi­li­en­markt all­ge­mein noch spe­zi­ell für Ei­gen­hei­me und Bau­plät­ze sähe man An­halts­punk­te für „spe­ku­la­tiv ver­an­lass­te Käu­fe“. Da­für spricht auch, dass die Ei­gen­nutzer­quo­te beim Im­mo­bi­li­en­er­werb bei 75 Pro­zent liegt. Mit ei­ner Bla­se ist also nicht zu rech­nen.

B-Städ­te wer­den im­mer be­lieb­ter

Auf­grund der Preis­stei­ge­run­gen ha­ben Woh­nungs­in­ves­to­ren laut Lüb­ke & Kel­ber im Jahr 2017 ver­stärkt in Stand­or­te jen­seits der Top-7-Städ­te in­ves­tiert. Auf die sie­ben deut­schen Me­tro­po­len sei­en 30 Pro­zent der ins­ge­samt ca. 116.000 ge­han­del­ten Woh­nun­gen ent­fal­len, was rund fünf Pro­zent we­ni­ger als 2016 sind. Ihr An­teil am Ge­samt­um­satz­vo­lu­men hat mit 6,9 Mrd. Euro in­fol­ge der Preis­an­stie­ge aber 40 Pro­zent be­tra­gen. Das Aus­wei­chen in B-Städ­te sei aber nur be­grenzt sinn­voll, so Ul­rich Ja­cke: „Der all­ge­mei­ne Preis­an­stieg zeigt sich mitt­ler­wei­le in der ge­sam­ten Markt­brei­te.“

Hoch­kon­junk­tur am Im­mo­bi­li­en­markt — wie lan­ge noch?

Die Süd­deut­sche Zei­tung schreibt über die Fra­ge, wie lan­ge die nun­mehr schon über zehn Jah­re an­dau­ern­de Hoch­kon­junk­tur am Im­mo­bi­li­en­markt noch an­hal­ten wird. Der Ein­schät­zun­gen von ZIA zu­fol­ge ist trotz des ho­hen Preis­ni­veaus mit ei­nem wei­te­ren An­stieg zu rech­nen. Grün­de wer­den in den wei­ter­hin his­to­risch nied­ri­gen Zin­sen für Bau­geld, der gu­ten Wirt­schafts­la­ge und dem star­ken An­la­ge­druck ge­se­hen. Ins­be­son­de­re ver­mö­gen­de An­le­ger aus dem Aus­land sind an Im­mo­bi­li­en in deut­schen Me­tro­po­len stark in­ter­es­siert. Auch der Trend zur Be­völ­ke­rungs­kon­zen­tra­ti­on in Bal­lungs­re­gio­nen trägt dazu bei und wer­de sich nach Ein­schät­zung von Mar­tin Mül­ler von der KfW zu­dem wei­ter fort­set­zen. Eben­so rech­net man von Sei­ten Em­pi­ri­cas mit wei­te­ren Preis­an­stie­gen. In­fol­ge ei­ner leich­ten Ver­stär­kung der Bau­tä­tig­keit und ei­ner Ab­nah­me der Flücht­lings­zu­wan­de­rung  im Ver­gleich zu den Vor­jah­ren fal­len die­se 2018 wohl ein we­nig lang­sa­mer aus. In ei­ni­gen Städ­ten, dar­un­ter Mün­chen, Ber­lin, Frank­furt, Stutt­gart und Frei­burg kann es ggf. auch zu Rück­schlä­gen kom­men, da die Käu­fer dort wei­ter auf stei­gen­de Prei­se hoff­ten, ob­wohl sich die­se nicht mehr recht­fer­ti­gen las­sen. Die Miet­prei­se be­tref­fend, geht der IVD da­von aus, dass sich auch ihr An­stieg in den Re­gio­nen mit Wohn­raum­man­gel in­fol­ge ver­stärk­ten Neu­baus ge­ring­fü­gig ver­lang­sa­men wer­de.