Berlin 26. Januar 2021
Westendallee — Investieren bei niedriger Mietrendite
Unser Bestandsobjekt im Berliner Westend (Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf) wurde etwa 1923 im typischen Gartenstadt Siedlungsbau errichtet und steht inklusive der dahinter liegenden gemeinschaftlich zu nutzenden Grünflächen unter Denkmalschutz. Aktuell haben wir noch 14 vermietete Wohnungen zu verkaufen.
Warum sollte man hier investieren?
Die Mietrendite liegt knapp unter 2%. Warum schauen eigentlich alle auf die Mietrendite? Jeder Euro mehr Miete muss bei der aktuellen Zinssituation sofort zu 100% versteuert werden. Viel interessanter ist es doch, Vermögen steuerfrei aufzubauen. Dazu muss man sich spezielle Situationen suchen. Man braucht eine Konstellation, in der man, bedingt durch eine Sondersituation (das Freiwerden einer “schlecht” vermieteten Immobilie) sofort eine hohe Wertsteigerung erzielt. Diese ergibt sich durch den inneren Wert der Immobilie, den diese heute bereits hat, der aber durch die unattraktive Mietsituation derzeit nicht realisiert werden kann.
Bei entsprechendem Einsatz von Eigenkapital und den attraktiven Zinsen rechnet sich die Immobilie +/- Null.
Die Wohnungen kosten aktuell nur 3.600 €/m². Objekte mit einer höheren Miete kosten im Berliner Westend weit über 4.000 €/m². Eine leer stehende Wohnung liegt bei ca. 5.000 €/m² und saniert dann noch einmal deutlich höher.
Man braucht etwas Zeit. Da man den Veräußerungserlös sowieso erst nach einer Haltefrist von 10 Jahren steuerfrei mitnehmen kann, hat man allerdings auch keinen Zeitdruck.
Wenn man eine dieser vermieteten Wohnungen als Kapitalanlage kauft, gibt es folgende Optionen, sobald die Wohnung frei wird: Sanieren und
- verkaufen, und zwar steuerfrei (während hohe Mieteinnahmen in der Laufzeit zu versteuern sind) oder
- zu einem höheren Preis vermieten und weiter halten (z. B. für späteren Selbstnutz oder zum Vererben).
Nutzen Sie die Chance dieser Miet- und Zinssituation!